자주 묻는 질문 (FAQ)

사이트 이용부터 매수 시기·자금·대출·세금·계약까지, 자주 묻는 질문 30+ 개를 모았습니다.

아래 답변은 일반적인 원리를 설명하기 위한 참고 정보이며, 특정 단지의 매수 권유나 세무·법률·금융 자문이 아닙니다. 세율·대출 한도·규제 등 구체적인 수치는 자주 바뀌므로 실제 결정 전에는 반드시 국세청·은행·정부 공식 안내와 전문가 상담을 확인하시기 바랍니다.

사이트·데이터

Q. 데이터는 얼마나 자주 갱신되나요?

매주 월요일 오후 9시(KST)에 국토교통부 실거래가 데이터를 자동으로 새로 수집해 사이트 전체를 다시 빌드합니다. 각 페이지 푸터에 마지막 갱신 일자와 최신 데이터 기준 월이 표시되므로, 지금 보고 계신 통계가 언제 기준인지 항상 확인할 수 있습니다. 한 주 사이에 새로 신고된 거래가 더해지므로 같은 페이지라도 주마다 숫자가 조금씩 달라질 수 있습니다.

Q. 평균 거래가는 어떻게 계산되나요?

본 사이트의 모든 평균은 매매가를 전용면적으로 나눈 ㎡당 가격(만원/㎡)의 산술평균입니다. 단순 매매가 평균을 쓰면 큰 평형이 많이 거래된 지역이 무조건 비싸 보이는 착시가 생기기 때문입니다. ㎡당 가격으로 환산하면 평형이 다른 단지와 자치구도 공정하게 비교할 수 있습니다. 자세한 산출 공식은 분석 방법론 페이지에 공개되어 있습니다.

Q. 어떤 거래가 집계에서 제외되나요?

다음에 해당하는 행은 통계 왜곡을 막기 위해 집계에서 제외합니다.

이 밖의 신고분은 원본 그대로 누적하며, 같은 거래가 두 번 집계되지 않도록 8개 필드 조합으로 중복을 제거합니다.

Q. 가장 최신 월의 거래량이 유난히 낮아 보입니다. 왜 그런가요?

실거래 신고에는 계약일로부터 최대 30~60일의 시차가 있습니다. 그래서 가장 최근 1~2개월의 거래량은 아직 신고가 다 들어오지 않아 실제보다 적게 보입니다. 다음 주 갱신 때 누락분이 채워지며 늘어나는 것이 정상입니다. 최근 달의 숫자는 "확정값"이 아니라 "잠정값"으로 받아들이시는 것이 좋습니다. 자세한 내용은 거래 신고 시차 용어 설명을 참고하세요.

Q. 호가(매물 가격)도 볼 수 있나요?

본 사이트는 실제 거래되어 신고된 실거래가만 다룹니다. 네이버부동산·KB부동산 등에 노출되는 호가는 매도자의 희망 가격이라 매물마다 편차가 크고, 실제 체결가와 다를 수 있어 포함하지 않습니다. 실거래가와 호가의 차이는 실거래가 vs 호가 가이드에서 자세히 설명합니다.

Q. 데이터에 오류가 있는 것 같습니다.

본 사이트는 국토부가 공개한 데이터를 가공해 보여줍니다. 원 데이터 자체의 오류·누락은 국토교통부 실거래가 공개시스템 측에 직접 문의하셔야 정정됩니다. 다만 사이트의 집계·표시 로직에 문제가 있어 보이면 문의 페이지로 알려주세요. 검토 후 수정하겠습니다.

Q. 광고는 왜 게재되나요?

주 1회 데이터 수집·갱신과 사이트 운영에는 비용이 듭니다. 이를 충당하기 위해 일부 콘텐츠 페이지에 Google AdSense 광고를 게재합니다. 광고는 콘텐츠와 명확히 구분되며, 개인정보 보호 페이지나 법적 고지 페이지 등에는 게재하지 않습니다. 자세한 원칙은 광고 게재 정책을 참고하세요.

매수 시기·시장 판단

Q. 지금이 살 때인지 어떻게 판단하나요?

완벽한 타이밍을 맞추는 것은 누구에게도 쉽지 않습니다. 다만 데이터로 분위기를 읽는 방법은 있습니다. 가격과 거래량을 함께 보는 것입니다. 거래량이 늘면서 가격이 오르면 수요가 받쳐주는 상승, 거래량이 적은 채 가격만 오르면 표본이 적은 일시적 현상일 수 있습니다. 서울 시장과 주간 리포트로 최근 흐름을, 연간 회고로 장기 추세를 함께 보시길 권합니다.

Q. 거래량이 왜 그렇게 중요한가요?

가격은 결과이고 거래량은 그 결과를 만든 과정의 강도입니다. 같은 "1% 상승"이라도 거래가 활발한 상승과 거래가 거의 없는 상승은 시장 신호가 전혀 다릅니다. 거래가 마른 시장에서는 한두 건의 특이 거래가 평균을 크게 흔들 수 있으므로, 가격만 보고 판단하면 오해하기 쉽습니다. 자세한 해석법은 왜 거래량이 중요한가 가이드에 정리했습니다.

Q. 전세가율이 높으면 매수에 유리한가요?

전세가율(전세보증금 ÷ 매매가)이 높다는 것은 매매가 대비 전세 수요가 강하다는 의미로, 갭(매매가-전세가)이 작아 자기자본 부담이 줄어드는 면이 있습니다. 다만 전세가율이 높은 구간에서 매매가가 하락하면 전세보증금 반환 위험도 커지므로, 무조건 유리하다고 보기는 어렵습니다. 본 사이트는 매매 실거래가 중심이며, 전세 통계는 제공 범위에 포함되지 않는 점을 참고하세요.

Q. 신축과 구축 중 어느 쪽이 나을까요?

정답은 없고 트레이드오프가 있습니다. 신축은 새 시설·커뮤니티 프리미엄이 있지만 같은 입지의 ㎡당 시세가 높고 관리비도 비싼 편입니다. 구축은 가격 부담이 덜하고 재건축· 리모델링 기대가 있을 수 있으나, 노후로 인한 거주 불편과 사업 지연·분담금 같은 불확실성이 큽니다. 신축 vs 구축 페이지에서 연식 구간별 실제 시세를 비교하고, 관련 가이드로 판단 기준을 정리해 보세요.

자금·대출

Q. 내 소득으로 살 수 있는 가격대는 어떻게 가늠하나요?

가장 직관적인 출발점은 PIR(주택가격 ÷ 연소득)입니다. 본인 PIR을 PIR 계산기로 확인한 뒤, 가격대별 분석에서 해당 가격대에 어떤 자치구가 들어오는지 살펴보면 현실적인 후보 지역이 좁혀집니다. 다만 PIR은 기존 자산과 대출을 고려하지 않는 단순 지표이므로, 실제 매수 가능액은 대출 한도와 보유 자금을 더해 계산해야 합니다.

Q. LTV·DTI·DSR이 뭔가요?

모두 대출 한도를 정하는 규제 지표입니다. LTV는 집값 대비 빌릴 수 있는 비율, DTI는 연소득 대비 주택대출 원리금 비율, DSR은 모든 대출의 원리금까지 합산한 가장 엄격한 상환부담 지표입니다. 셋 중 가장 빡빡한 기준이 실제 한도를 결정하는 경우가 많습니다. 구체적 비율은 지역·정책·차주에 따라 자주 바뀌므로 은행에서 확인하시고, 개념은 LTV·DTI· DSR 용어 설명을 참고하세요.

Q. 자기자본은 얼마나 있어야 하나요?

필요 자기자본은 대략 "매수가 − 대출 가능액 + 취득세 등 부대비용"입니다. 대출은 LTV·DSR 한도 안에서만 나오므로, 집값의 상당 부분은 본인 자금으로 채워야 하는 경우가 많습니다. 여기에 취득세·중개보수·법무비·이사비 등 부대비용이 매수가의 수 %가량 추가됩니다. 예산을 짤 때는 매매가뿐 아니라 이 부대비용과, 매수 후의 관리비·재산세 같은 보유비용까지 함께 고려하는 것이 안전합니다.

Q. 금리가 오르면 집값은 떨어지나요?

일반적으로 금리가 오르면 대출 이자 부담이 커져 매수 여력이 줄고 수요가 위축되는 경향이 있습니다. 그러나 집값은 금리 하나로만 움직이지 않습니다. 공급량, 인구·세대수 변화, 정책·규제, 전세 시장, 지역 호재 등 여러 요인이 함께 작용합니다. 따라서 "금리 인상 = 즉시 하락"처럼 단순화하기보다, 거래량·가격 추세를 데이터로 함께 확인하는 편이 낫습니다.

세금·비용

Q. 집을 살 때 내는 세금은 무엇이 있나요?

매수 단계에서는 취득세(지방교육세·농어촌특별세 포함)가 대표적입니다. 취득세율은 주택 가격, 보유 주택 수, 면적, 조정대상지역 여부 등에 따라 달라집니다. 이후 보유하는 동안에는 매년 재산세와, 공시가격 합산이 일정 기준을 넘으면 종합부동산세가 부과됩니다. 세율과 기준은 자주 개정되므로 실제 계산은 국세청·위택스 등 공식 채널과 세무사 상담으로 확인하시는 것이 안전합니다.

Q. 양도소득세는 언제 내나요?

양도소득세는 집을 팔 때 시세 차익(양도차익)에 대해 부과되는 세금입니다. 보유·거주 기간, 1세대 1주택 여부, 비과세·장기보유특별공제 적용 여부에 따라 세액이 크게 달라집니다. 매수 단계에서 당장 내는 세금은 아니지만, 향후 매도 계획이 있다면 보유·거주 요건을 미리 알아 두는 것이 유리합니다. 구체적 적용은 반드시 세무 전문가와 확인하세요.

Q. 공시가격과 실거래가는 왜 다른가요?

실거래가는 시장에서 실제 거래된 가격이고, 공시가격은 정부가 과세 등을 위해 매년 산정해 발표하는 공식 평가가격입니다. 공시가격은 통상 실거래가의 60~80% 수준으로 형성되며, 재산세·종합부동산세·건강보험료 등의 부과 기준이 됩니다. 따라서 같은 집이라도 "거래 기준 가격"과 "세금 기준 가격"이 다른 것이 정상입니다.

계약·절차

Q. 아파트 매수는 보통 어떤 순서로 진행되나요?

일반적으로 ① 자금 계획·대출 한도 확인 → ② 지역·단지 후보 압축 → ③ 임장(현장 방문)· 시세 비교 → ④ 가계약·계약(계약금) → ⑤ 중도금 → ⑥ 잔금·소유권 이전 등기 → ⑦ 전입·취득세 신고의 흐름을 따릅니다. 각 단계마다 확인할 서류와 일정이 있으므로, 공인중개사와 일정·자금 스케줄을 미리 맞춰 두면 잔금일에 무리가 없습니다.

Q. 계약 전 반드시 확인해야 할 서류는?

대표적으로 등기부등본(소유자·근저당 등 권리관계), 건축물대장(면적·용도·위반건축물 여부), 관리비·장기수선충당금 정산 내역 등을 확인합니다. 특히 등기부등본의 소유자와 계약 상대방이 일치하는지, 대출 등 권리관계가 잔금일에 정리되는지 확인하는 것이 중요합니다. 권리·법적 위험이 의심되면 계약 전에 법무사·공인중개사의 도움을 받는 것이 안전합니다.

Q. 임장(현장 방문)에서는 무엇을 봐야 하나요?

숫자로 드러나지 않는 요소를 확인하는 것이 임장의 목적입니다. 채광·향·소음, 주차 여유, 엘리베이터·복도 형태, 단지 노후도와 관리 상태, 주변 기피·혐오시설, 지하철·버스 접근성, 경사도, 상가·생활편의시설 등을 직접 봅니다. 같은 단지라도 동·층·향에 따라 거주 만족도와 시세가 달라지므로, 가능하면 시간대를 달리해 두 번 이상 방문하는 것을 권합니다.

Q. 같은 단지인데 가격이 제각각인 이유는?

같은 단지·같은 평형이라도 층(저층·로열층), 향(남향·북향), 동(앞동·뒷동), 인테리어 상태, 거래 시점에 따라 가격이 달라집니다. 그래서 한 건의 실거래가만 보고 "이 단지 시세는 X억"이라고 단정하기 어렵습니다. 본 사이트가 단일 거래보다 일정 기간의 평균을 강조하는 이유이며, 실제 매수 시에는 매물별 조건을 따로 따져야 합니다.

지역·단지 선택

Q. 자치구를 어떻게 비교하면 좋나요?

먼저 자치구별 페이지에서 관심 구의 ㎡당 평균가와 서울 내 순위를 확인하고, 자치구 비교로 두 구를 나란히 놓고 시세·거래량·평형 분포를 비교해 보세요. 가격뿐 아니라 거래가 많은 평형대, 주력 법정동 등도 함께 보면 그 지역의 수요 성격을 가늠할 수 있습니다.

Q. 어떤 평형대를 사야 하나요?

가구 구성과 자금에 따라 다릅니다. 1~2인 가구나 투자 목적이라면 소형·중소형이, 자녀가 있는 가족이라면 중형 이상이 일반적인 선택입니다. 다만 평형대마다 수요층·거래량·가격 변동성이 다르므로, 평형대별 분석에서 각 평형대의 시세와 거래 활성도를 확인한 뒤 본인 상황에 맞춰 결정하시길 권합니다.

Q. 재건축 가능성이 있는 단지를 사면 이득인가요?

재건축은 잘 진행되면 큰 가치 상승으로 이어질 수 있지만, 안전진단·조합 설립·인허가· 분담금 등 변수가 많고 기간도 길어 불확실성이 큽니다. 기대감이 이미 가격에 상당 부분 반영된 경우도 많습니다. 따라서 "재건축 = 무조건 이득"으로 보기보다, 사업 단계와 분담금 규모를 보수적으로 가정해 따져 보아야 합니다. 개념은 재건축· 리모델링 용어 설명을 참고하세요.

Q. 관심 단지를 사이트에 저장할 수 있나요?

내 관심단지 페이지에서 관심 있는 단지와 임장 체크리스트를 저장할 수 있습니다. 이 데이터는 서버로 전송되지 않고 본인 브라우저에만 저장되므로, 같은 기기·브라우저에서만 다시 볼 수 있고 개인정보가 외부로 나가지 않습니다.

기타

Q. 매수 추천이나 투자 자문을 받을 수 있나요?

받으실 수 없습니다. 본 사이트는 공공데이터를 가공해 통계적 맥락을 보여줄 뿐, 특정 단지·지역의 매수·매도를 권유하거나 가격을 보증하지 않습니다. 모든 의사결정은 본인 판단과 책임 하에, 공인중개사·세무사 등 전문가 상담과 함께 이루어져야 합니다.

Q. 서울 외 지역도 다루나요?

현재는 서울 25개 자치구의 아파트 매매에 집중하고 있습니다. 한 지역을 깊이 있게 다루는 것이 여러 지역을 얕게 다루는 것보다 의사결정에 도움이 된다고 보기 때문입니다. 추후 데이터가 충분히 누적되면 분석 범위를 넓히는 것을 검토하고 있습니다.

Q. 단지별 종합 점수도 제공하나요?

본 공개 사이트는 거시·지역 단위의 시세 분석에 집중합니다. 단지 단위로 20여 개 항목에 가중치를 적용하는 다각도 점수 평가는 별도의 개인용 도구에서 다루며, 공개 사이트에는 포함되지 않습니다. 대신 거래량·상승률 등 객관적 지표 기반의 단지 랭킹은 확인하실 수 있습니다.