계약금

계약금은 매매계약을 체결하는 순간 매수인이 매도인에게 건네는 첫 번째 대금으로, 계약이 성립했다는 사실을 외부에 드러내는 증거이자 위약 시 손해배상의 기준이 됩니다. 일반적인 관행으로는 매매가의 10% 안팎을 잡지만 이는 법으로 정해진 비율이 아니라 당사자 합의 사항이므로, 단지나 매도인의 사정에 따라 5%로 낮추거나 일부만 가계약금으로 먼저 넣는 경우도 있습니다.

계약금이 결정하는 것

실무에서 계약금이 가장 민감해지는 지점은 해제 시 위약금입니다. 통상적인 약정에 따르면 매수인이 변심하면 이미 낸 계약금을 포기하고, 반대로 매도인이 계약을 깨면 받은 계약금의 배액을 물어주는 방식이 일반적입니다. 다만 이 배액배상 규정은 계약서에 어떻게 적혀 있는지에 따라 달라지므로, 특약으로 별도 위약금을 정했는지 반드시 확인해야 합니다.

• 가계약금만 보낸 단계에서도 계약이 성립한 것으로 볼 수 있는지(문자·녹취로 조건이 특정되었는지) 미리 점검
• 계약금은 가급적 매도인 본인 명의 계좌로 송금하고, 등기부상 소유자와 계좌 명의가 일치하는지 대조
• 입금 직전 등기부등본을 재발급해 권리관계 변동이 없는지 확인
• 위약금·해제 조건을 특약란에 구체적으로 명시했는지 검토

흔한 분쟁은 '가계약금은 돌려받을 수 있다'는 막연한 기대에서 비롯됩니다. 조건이 구체적으로 합의된 뒤 송금했다면 반환이 어려울 수 있으므로, 금액을 넣기 전 단계가 가장 신중해야 하는 시점입니다. 위약금의 법적 해석은 사안마다 달라 공인중개사나 법률 전문가의 확인을 권합니다. 전체 흐름은 계약 절차 글에서 단계별로 정리했습니다.