건축물대장

건축물대장은 건물의 물리적 사실을 행정청이 관리하는 장부로, 연면적·전용면적·층수·용도·구조와 함께 위반건축물 여부까지 기록됩니다. 등기부가 '누구의 것이고 어떤 권리가 걸렸는가'라는 권리관계를 보여 준다면, 건축물대장은 '실제로 어떤 건물인가'라는 사실관계를 보여 준다는 점에서 역할이 다릅니다.

왜 등기부만으로 부족한가

두 서류가 일치하지 않는 경우가 실제로 존재합니다. 베란다 확장이나 옥탑·다락 증축처럼 허가받지 않은 변경이 있으면 건축물대장에 위반건축물로 표시되며, 이 표시가 붙으면 이행강제금이 매년 부과되거나 대출·전세 진행에 제약이 생길 수 있습니다. 등기부에는 이런 정보가 나오지 않으므로 반드시 별도로 확인해야 합니다.

• 전용면적이 광고·계약서와 일치하는지 대장 기재 면적으로 대조
• '위반건축물' 표기가 있는지, 있다면 어떤 부분이 문제인지 확인
• 주용도가 주거용으로 적정한지, 근린생활시설 등으로 표시돼 있지 않은지 점검
• 등기부의 면적·표시와 건축물대장 기재가 서로 어긋나지 않는지 교차 확인

예를 들어(가상의 사례) 거실을 넓혀 쓰던 집이 알고 보니 위반건축물로 등재돼 있었다면, 매수 후 원상복구 의무나 이행강제금 부담이 새 소유자에게 넘어올 수 있습니다. 이런 위험은 계약 전 대장 열람으로 상당 부분 걸러집니다. 표기의 의미나 해소 방법이 불확실하면 공인중개사·건축사·관할 구청에 확인하는 것이 안전합니다.