저평가 백테스트 (2026 Q1)
2025년 4분기 기준 같은 구·같은 평형 동급 단지보다 15% 이상 저렴하게 거래된 단지의 이후 5개월 ㎡당 변화
실험 설계 (먼저 공개되는 규칙)
- 기준 시점 (t0): 2025-10 ~ 2025-12
- 측정 시점 (t1): 2026-01 ~ 2026-05
- 선정 규칙: 2025-10~12 동안 ㎡당 평균이 같은 자치구·전용면적 ±10% peer 평균의 85% 이하였던 단지 중 할인폭 상위 10개 (peer ≥ 5개, 본인 거래 ≥ 3건).
- 측정 지표: ㎡당 평균 거래가의 변화율 (%)
- 비교 기준 (벤치마크): 같은 기간 서울 전체 평균의 변화율
위 규칙은 t1 결과를 보기 전에 정의됩니다. 후보 선정 후 결과를 측정해 그대로 표시합니다. "잘 된 단지만 골라내기" 같은 사후 보정은 하지 않습니다.
실험 결과 요약
후보 평균 변화율
-2.53 %
서울 평균 변화율
-5.47 %
초과 수익률 (Excess)
+2.94 %p
유효 표본
10 / 10
초과 수익률(Excess) = 후보 평균 변화율 − 서울 평균 변화율. 양수면 후보군이 서울 평균을 상회. 유효 표본은 t1 기간에 1건 이상 거래된 후보 수입니다.
선정된 후보 단지 (10개)
| 순위 | 단지 | 자치구 | 할인율 | t0 ㎡당 | peer 평균 | t1 ㎡당 | 변화율 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 한화진넥스빌 | 강남구 | 70.6% | 954.4 | 3,245.4 | 1,000.5 | +4.83% |
| 2 | 대우아이빌명문가(891-23) | 강남구 | 70.5% | 883.7 | 2,996.0 | 838.7 | -5.10% |
| 3 | LG선릉에클라트(A) | 강남구 | 69.9% | 972.5 | 3,228.6 | 929.2 | -4.45% |
| 4 | 신안파크 | 양천구 | 68.1% | 644.1 | 2,020.6 | 640.5 | -0.55% |
| 5 | 한스빌(836) | 강남구 | 64.6% | 976.7 | 2,762.6 | 1,134.4 | +16.14% |
| 6 | 이트리움송파(281-4) | 송파구 | 63.7% | 1,046.9 | 2,883.3 | 1,118.8 | +6.87% |
| 7 | 현대벤처빌 | 마포구 | 62.8% | 832.7 | 2,239.6 | 821.1 | -1.38% |
| 8 | 두산위브 | 송파구 | 62.6% | 721.3 | 1,931.1 | 598.8 | -16.98% |
| 9 | 대우디오빌 | 강남구 | 62.5% | 1,381.1 | 3,681.8 | 1,076.7 | -22.04% |
| 10 | 테헤란로대우아이빌(891-6) | 강남구 | 62.2% | 1,125.6 | 2,975.9 | 1,095.4 | -2.68% |
한계와 주의사항
- 표본 크기 — 본 실험의 후보 수는 적으면 통계적 유의성이 떨어집니다.
- 신고 시차 — t1 기간 끝부분의 거래는 아직 다 신고되지 않았을 수 있습니다.
- 거래 비용 미반영 — 취득세·중개 수수료·자본이득세 등은 계산에 포함되지 않습니다.
- 평형 혼합 — 같은 단지 안에서도 평형이 섞여 있어 단순 평균이 단지 가치 변화를 완전히 반영하지 못합니다.
- 과거 ≠ 미래 — 본 실험에서 잘 작동한 규칙도 향후 시장 환경이 바뀌면 무너질 수 있습니다.
- 추천 아님 — 본 결과는 가설 검증이며 매수·매도 권유가 아닙니다.